«Просто земли» не бывает

Темы, связанные с правами на землю и ее использованием, всегда актуальны. Много вопросов у читателей нашего журнала вызывает Федеральный закон РФ № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». На них отвечает старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн» Александра Афтахова.

— Согласно Федеральному закону «просто земли» не бывает, каждый земельный участок относится к определенной категории. Какие основные категории земель выделены в Земельном кодексе?

— Земельный кодекс указывает на существование семи категорий земель, перечень которых является исчерпывающим: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Деление земель на категории осуществляется в зависимости от целевого назначения, то есть каждая из них определяет вид деятельности, который разрешено осуществлять на участках.

— Когда возникает необходимость перевода земли из одной категории в другую? Какие документы для этого нужны? К кому могут обратиться с ходатайством заинтересованные лица?

— Основания для перевода земель отдельно для каждой категории содержатся в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон). На практике необходимость перевода земель из одной категории в другую возникает, как правило, когда планируемое использование земельного участка не совпадает с его целевым назначением. Следует отметить, что при строительстве объектов недвижимости вне населенных пунктов в 90% случаев нужно прибегнуть к вышеназванной процедуре. При этом каждая конкретная ситуация подлежит правовой оценке на выявление наличия или отсутствия оснований для перевода земельного участка из одной категории в другую.

По общему правилу для осуществления перевода заинтересованное лицо обращается в установленный законом орган с ходатайством. К нему прилагают: выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, выписку на участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами, согласие правообладателя земельного участка. Перечень указанных документов носит исчерпывающий характер.

Ст. 15 Закона определяет органы, уполномоченные осуществлять перевод земельных участков. По общему правилу до разграничения государственной собственности на землю перевод осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации (администрация области, края, правительство республики), в отдельных случаях (закрытым перечнем перечисленных в Законе) — Правительство РФ.

В отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, ввиду их особой ценности, перевод возможен только в ряде исключительных случаев, предусмотренных ст. 7 Закона (например, размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования и др.).

Согласно ст. 9 Закона перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в другие категории земель осуществляется без ограничений, за несколькими исключениями (например, если на землях осуществлялась деятельность, связанная с нарушением почвенного слоя).

Особенности перевода земельных участков в состав земель населенных пунктов регулируют в первую очередь нормы ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Перевод в этом случае осуществляется путем включения земельных участков в границы населенных пунктов. Заинтересованное в переводе лицо обращается в органы местного самоуправления городского или сельского поселения с мотивированным заявлением о включении участка в границы населенного пункта. К заявлению необходимо приложить кадастровую карту участка, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, а также правоустанавливающие документы на земельный участок. Приведенный перечень носит закрытый характер, органы местного самоуправления не вправе требовать у заявителя дополнительные документы.

Перевод земель особо охраняемых природных территорий в другие категории согласно ч. 1 ст. 10 Закона допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

— Решением Конституционного суда нескольким домовладельцам была разрешена прописка в садовом товариществе. Одно из условий этого разрешения: дом должен находиться в пределах населенного пункта (категория — земли поселений). В связи с этим возникает вопрос: если дом расположен на участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, возможен ли перевод участка в категорию земли поселений?

Действующим законодательством РФ возможность перевода таких земельных участков не ограничена, следовательно, земли садовых товариществ могут быть включены в состав земель населенных пунктов при соблюдении ряда условий, предусмотренных Законом и ст. 4.1 Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Как уже было сказано, перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ. Нормы закона сформулированы таким образом, что в каждом конкретном случае данный вопрос решает непосредственно администрация региона. В связи с этим вероятность получения отказа в переводе полностью исключать нельзя.

— Всегда ли нужно согласие правообладателей земельных участков для изменения категории?

— В Законе (ст. 2, ч. 4) указано, что к ходатайству о переводе необходимо обязательно приложить согласие правообладателя земельного участка. Термином «правообладатель» обозначается не только и не столько собственник участка, сколько иные лица, имеющие оформленные в законном порядке права на участок, — землепользователи, землевладельцы, арендаторы. Если участок находится в залоге, то надо получить согласие залогодержателя.

— В отношении каких категорий земель перевод затруднителен?

— Применительно к каждой из семи установленных Земельным кодексом РФ категорий земель Закон определяет свою специфику процедуры перевода. Например, для перевода в другую категорию земель особо охраняемых природных территорий и объектов необходимо получение положительного заключения государственной экологической экспертизы, для перевода земель промышленности и иного специального назначения — утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации земель, а для перевода земель населенных пунктов — проведение публичных слушаний по вопросу включения земельного участка в границы населенного пункта, а также наличие подготовленного органами местного самоуправления городского (сельского) поселения заключения о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта.

Следует особо отметить, что при возникновении различного рода бюрократических препятствий (от затягивания сроков до принятия решений об отказе в переводе по основаниям, не предусмотренным законодательством) в Законе оговаривается возможность обращения граждан и юридических лиц в суд в целях защиты нарушенных прав.

— Что может служить основанием для отказа в переводе земли в другую категорию?

— Закон содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение ходатайства о переводе земель из одной категории в другую, обязаны принять решение — акт об отказе в переводе земель из одной категории в другую. К ним относятся:

* случаи установления ограничений перевода земель из одной категории в другую;

* случаи установления запрета на перевод земель из одной категории в другую. Примером является положение Закона, согласно которому не допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району. Не допускается и перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, что также определяется величиной кадастровой стоимости;

* случаи наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы при условии, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

* случаи установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Заметим, что поскольку до настоящего времени в большинстве муниципальных образований и субъектов РФ документы территориального планирования, градостроительного зонирования и документация по планировке не разработаны и не утверждены в установленном порядке, отказ по последнему основанию носит в большинстве случаев формальный характер.

В качестве исключительного основания для отказа в переводе можно назвать предоставленную ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» возможность принятия «отказного» решения руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в отношении перевода в земли населенных пунктов (с указанием причин).

— Можно ли определить сроки, в которые органами власти должно быть принято решение о переводе?

— Исходя из буквального толкования положений Закона установлен строго определенный срок, в течение которого исполнительный орган государственной власти должен принять решение о переводе земель либо об отказе в переводе земель из одной категории в другую: два месяца для органов исполнительной власти субъектов РФ, три месяца — для Правительства РФ при переводе из одной категории в другую земель, находящихся в федеральной собственности.

В ст. 4.1. Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» для перевода земель в земли населенных пунктов (принятия решения о включении земельного участка в границы населенных пунктов) установлены следующие сроки:

* 45 дней с даты поступления заявления о переводе от заинтересованного лица (для подготовки органом местного самоуправления поселения заключения о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, а также для проведения публичных слушаний);

* 30 дней с даты поступления в орган исполнительной власти субъекта РФ документов от органа местного самоуправления поселения (для принятия окончательного решения).

Таким образом, общий срок для принятия решения о включении земельного участка в границы населенного пункта (перевод земель из одной категории в другую) составляет 75 дней (2,5 месяца).

— Каким образом будет осуществляться перевод земель в другую категорию в случае изъятия участков для государственных или муниципальных нужд?

— Перевод земель из одной категории в другую, несмотря на то что он инициируется органами власти, производится в общем порядке — в установленные законом сроки и с предоставлением указанных в нем документов.

Участок, в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд, подлежит выкупу или изымается в судебном порядке. Изъятие участка принудительно, в судебном порядке, может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Согласно ст. 6 Закона, в ситуации, когда возникает необходимость изменения целевого назначения земельного участка в связи с его предстоящим использованием для государственных или муниципальных нужд, перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется уже после его изъятия, выкупа.

Дата публикации: 11:13 27 июня 2008

Источник: bpn.ru