На земельном рынке время сажать капусту

Пока на рынке крупных земельных участков застой, «в игру» включаются новые участники. Основная масса покупок приходится на земли промышленного и сельскохозяйственного назначения. Рынок, конечно, еще далеко не вышел из ступора – но в сентябре активно начались просмотры, а первые соглашения о намерениях появились в октябре. Что характерно: намерения по большей части выражают фермеры, желающие использовать сельхозземли по их прямому назначению.

Последние несколько лет спрос на земельные участки подогревался девелоперами, которые планировали на купленных территориях жилищное строительство. Покупателями в основном были крупные компании, а счет приобретениям велся на гектары. Осенью прошлого года земельный рынок лопнул. Многие собственники еще продолжают предлагать участки по «старым» ценам, однако, судя по фактическим сделкам, земля подешевела на 50-70%, а сделки на рынке единичны.

Бумажный девелопмент

«В настоящий момент спрос на крупные земельные участки либо отсутствует, либо есть, но по очень низкой цене. На рынке есть компании, которые сейчас активно скупают земельные ресурсы по $5–10 за кв. м, но большинство собственников пока не готовы к подобному дисконту», - комментирует директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.

Профессиональные землевладельцы занялись сбором и подготовкой исходно-разрешительной документации по своим участкам: проектируют, получают разрешения и согласования. «Для нас важно встретить окончание кризиса в готовности быстро выйти на строительные площадки», - говорит директор по продажам компании «Олимп-2000» Сергей Щерба.

Некоторые компании занимаются увеличением текущей стоимости земельных активов через изменение категорий и видов разрешенного использования участков, территориальное планирование и работы по включению земель в территории населенных пунктов.

Девелоперы, покупавшие участки «про запас», сегодня пытаются продать ставшие неперспективными наделы. Одной из стратегий стало межевание и продажа голых земельных участков по оптовым ценам с небольшим дисконтом (20-30%). Покупатель по цене ниже рыночной приобретает участок, землевладелец получает наличные без значительных затрат со своей стороны. Правда, такая «продажа в розницу» идет не слишком активно – продавцам приходится конкурировать с участками без подряда, которые продаются в коттеджных поселках.

Фермеры пришли

Предложение на рынке сегодня в разы превосходит спрос. Основной массив предложения на рынке земель – сельхозучастки, которые были куплены «про запас». Такие объекты часто не слишком интересны с точки зрения месторасположения, а нередко еще и не имеют перспектив на перевод в другой статус. Именно они потеряли в цене сильнее всего. Цены на участки, не сменившие своего целевого назначения, сегодня составляют $1-2 за кв. метр на юге области и $5-6 за кв. метр на севере.

Спад цен привел к тому, что на рыке появились новые игроки. Земли сельхозназначения, которые в прошлом году покупались отнюдь не для посадки свеклы или капусты, сегодня приобретаются именно для нужд сельхозпроизводителя. «На самые дешевые сельхозучастки летом появился покупатель, - сообщает генеральный директор компании PeterLand Юрий Зарецкий. – В основном это китайские и голландские компании, которые хотят заниматься производством сельхозпродукции. Для них такие варианты уже рентабельны. Не исключено, что найдутся и отечественные покупатели – если кто-то окажется готов продавать наделы в 15-20 га еще дешевле, по 20-25 центов за квадратный метр. Во всяком случае, интересанты есть – но пока нет соответствующего предложения».

Сразу несколько покупателей, рассказывает Юрий Зарецкий, рассматривают варианты организации на сельхозучастках конеферм. В октябре-ноябре через PeterLand было организовано несколько просмотров, хотя дело пока не дошло до конкретных сделок. Будущих конезаводчиков интересуют участки в 3-5 га в полях и недалеко от реки. Сегодняшняя стоимость земли на южных направлениях их вполне устраивает – еще год назад они могли рассчитывать лишь на наделы где-нибудь в смежных Псковской или Новгородской областях.

Небольшой свечной заводик

Еще одна категория земель, которые пользуются спросом, - земли, где можно было бы разместить промышленное производство. В отличие от гектаров под коттеджное строительство, участки под возможное размещение промышленности покупались и покупаются. Земли, пригодные для промышленной и складской застройки, интересуют некоторых торговых операторов - для строительства торговых баз, складских операторов - для расширения собственной сети и производителей (по большей части российских). Под торговые центры спрашивают в основном 4-5 га, под склад - 3-4 га.

Конечно, повышенным интересом пользуются участки, где коммуникации подведены, а мощностей достаточно для производства. «Голые» земли в разы дешевле – но при условии, что на них можно подвести соответствующие коммуникации, получить прибыль на «бумажном девелопменте».

Спрос на потенциальные промышленные участки есть по любым направлениям – но в зоне определенной доступности от КАД. Самые привлекательные – те, что расположены не далее 5 км от КАД. Не меньшее значение, чем километраж, имеет инфраструктура. «У нас есть в продаже большой участок в Кобралово, 159 га, - рассказывает Юрий Зарецкий. – Продать его под коттеджную застройку не удастся еще как минимум несколько лет. А вот для промышленной застройки он очень перспективен, и продавцу мы советуем вложиться в перевод земли, в согласования, связанные с подводом инженерии и строительством отвода железнодорожной ветки. Сейчас участок стоит не более $3 за кв. метр, вложения в согласования и перевод составят $5 на «квадрат». А продать его можно будет как минимум по $20 – есть пример технопарка «Федоровское» по соседству, где участки уходят по $30 за метр даже сейчас».

Домик в лесу

Отдельную категорию участков, пользующихся вниманием со стороны покупателей, составляют земли лесного фонда, находящиеся в аренде на 49 лет. Сегодня на рынке много таких предложений, среди них немало интересных с точки зрения месторасположения – в основном такие объекты сосредоточены на Карельском перешейке, например, на берегу озера или на полуострове.

Многие покупатели пока опасаются неопределенного статуса таких земель – однако не исключено, что именно в этот сегмент пойдут деньги. В первую очередь - в силу удачной локации и более высокой (как правило) готовности документов, чем на сельхозучастки. Перепродажа права аренды предлагается чаще всего с уже согласованным проектом строительства. Стоимость таких участков – около 200 евро за сотку.

«Если у участка разрешенное использование – рекреация, то на нем возможно капитальное строительство, - рассказывает Юрий Зарецкий. – Правда, земля все равно останется в долгосрочной аренде, но дом будет в собственности. Это интересный вариант и для частного покупателя, и для компании. Например, именно на таком участке сделан известный «Рыбацкий хутор на озере Монетка», чрезвычайно успешный пример развития подобных земель – своего рода «деревня для рыбаков».

Екатерина Голубева

Дата публикации: 16:00 08 декабря 2009

Источник: bpn.ru